<Ho studiato una vita, conosco l’Europa, non ho interessi, vi parlo da tecnico >

Lettera di Natale e per il Nuovo Anno

agli albergatori, spesso disinformati

Come salvare dalla chiusura le strutture esistenti e le insidie della magistratura

         di Guido Luccini

Savona – Mi rivolgo a tutti gli albergatori liguri nella mia qualità di tecnico interpellato dai blog Trucioli Savonesi e Uomini Liberi, sulle modalità urbanistiche che attualmente disciplinano il contesto alberghiero. Sulle laceranti polemiche. Sul clima di sfiducia che si è venuto a creare.

Supponiamo che ad un certo punto della vita dell’albergo sia necessario intervenire  per l’adeguamento alle nuove normative igienico sanitarie e di prevenzione.

L’intervento della Regione Liguria può arrivare al 40 % della spesa fatturata, ma, anche con questa agevolazione, la ristrutturazione non garantisce minimamente  un incremento percentuale di clienti.

Tre, quattro mesi di lavoro su dodici, percentuali mediocri o modeste di occupazione delle camere, rimarranno tali e la tendenza volge al peggio. Chi fa previsioni diverse racconta frottole. Fa parte di quella folta schiera nota ad un  vecchio detto < forza, partiamo lancia in resta e quando ti volti,  è sparito>.

Con queste, spero chiare, premesse qualsiasi conduzione aziendale non ha senso, non ha sbocchi di razionale garanzia.

Infatti queste aziende poste sul mercato, come è dimostrato, non hanno acquirenti in quanto esistendo solo la possibilità della vendita complessiva dell’albergo e, non essendo consentito alcun frazionamento notarile-catastale, nessuno si sogna di investire il proprio denaro in un’azienda destinata al collasso.

QUALE SOLUZIONE POSSIBILE

L’unica soluzione, fino a poco tempo fa, risultava il cambio di destinazione d’uso, cioè appartamenti, seconde case, monolocali e bilocali a peso d’oro. E tutti voi conoscete quante strutture ricettive abbiamo perduto. Nella sola provincia di Savona abbiamo superato il 50 per cento di trasformazioni del patrimonio ricettivo-alberghiero (quello tradizionale).

Oggi la Regione Liguria (non mi interessa il colore politico di chi l’amministra) ha pensato bene di aiutare chi si trascina il problema da quattro anni, permettendo di cambiare destinazione in alloggi al 30 per cento del complesso, mantenendo il resto quale albergo e con tutta la buona volontà, non mi sembra la soluzione giusta, capace di trasformarsi in inversione di marcia.

QUESTO LO SCENARIO

Per tentare di farmi capire ho parlato di alloggi ed appartamenti  in quanto come gli albergatori sanno, per esperimenti eseguiti sulla vostra pelle, che Residence, Aparthotel, R.T.A. C.A.V. sono e rimangono appartamenti regolarmente inquisiti dalla Magistratura non appena i proprietari di questi beni prendono o tentano di prendere ivi la loro residenza. Ed è lampante che quando la trasformazione è totale, la gestione di queste unità, che come minimo misurano 38 mq. diventano oltremodo costose, e quindi impossibili, per i fruitori turistici.

Sto parlando di migliaia di situazioni in Italia in conseguenza di questo selvaggio frazionamento alberghiero. Ciascuno di voi può verificare in qualsiasi momento su Internet. Non solo favole, basta cliccare i nomignoli attribuiti a quelli che noi persone normali abbiamo sempre definito “alloggi”.

LA MIA SOLUZIONE  SUGGERITA

 Normalmente le camere d’albergo con bagno hanno dimensioni tra i 16 ed i 20 mq., ed è quindi, molto possibile ristrutturando il complesso, poter inserire un piccolo blocco cucina.

E qui occorre una legge che consenta la semplice riduzione della struttura ricettiva da 38 a 15 mq., autorizzandone il frazionamento e quindi la vendita.

Perché questa proposta? E’ frutto di quale ragionamento? A mio avviso, da tecnico che da una vita studia e conosce il settore, questo indirizzo consentirebbe  di rientrare nelle normative internazionali, rimarco internazionali,  che con il nome anche da noi a volte usato di “Aparthotel” identifica una unità immobiliare commerciale.

DETTAGLI DELL’OPERAZIONE

L’acquirente di tale unità avrà per contratto due soluzioni. La prima, concedere  l’unità in locazione alla gestione-alberghiera. La seconda, prendervi la residenza con l’assoluto impegno di pagare tutti i servizi della stessa gestione alla pari degli altri fruitori.

La seconda soluzione cozza immediatamente  con i tre attuali mesi lavorativi dell’azienda. Il gestore si sentirebbe obbligato a tenere in funzione  i servizi anche per una sola unità.

Ma, se nel corso della ristrutturazione si usa l’accortezza di rendere funzionali ed indipendenti, come in molti casi condominiali, le varie unità, il gestore non dovrà farsi carico dei servizi, accollandoli al proprietario della nuova unità, concedendogli il solo accesso previsto in regime condominiale.

E’ evidente che qualora il gestore intendesse mantenere in funzione l’azienda per tutto l’arco dell’anno il proprietario residente nell’unità resterà sempre impegnato al pagamento dei servizi per lo stesso periodo.

CONCLUSIONI FINALI

A questo punto qualsiasi gestore si augurerebbe di aver venduto tutta la sua azienda a stranieri residenti fissi e paganti, ma la cosa è peraltro utopistica.

Rimane un fatto incontrovertibile, certo, che prevedere nuove strutture turistiche dotate dei servizi in oggi richiesti , l’Aparthotel delle stesse dimensioni citate dovrebbe essere commercializzato al prezzo doppio del mercato immobiliare limitrofo, mentre l’esistente albergo ristrutturato  sarebbe altamente concorrenziale potendo inserirsi agevolmente nel mercato urbanizzato dove si trova.

Se qualcuno avesse dei dubbi e volesse chiarimenti, resto volentieri a disposizione. Non ho interessi né economici, né partitici da difendere. Non faccio parte di club del mattone o di lobby. Sono un cittadino-professionista che ama la sua terra e pensa soprattutto alla sorte dei nostri giovani, al loro futuro. Ai quali dedicherò volentieri una prossima puntata.

Guido Luccini 

e-mail lucciniguido@libero.it