LO SPREAD, QUESTO SCONOSCIUTO:

SE AUMENTA, DAVVERO I MUTUI SONO PIU’ CARI?

Alcune scelte politiche e alcune dichiarazioni che non sono piaciute ai mercati hanno fatto salire lo spread. Ma cosa significa? C’è da   preoccuparsi? Ed è vero che comporterà un aumento delle rate di mutui e prestiti? 

Lo spread è la differenza tra il rendimento dei titoli di stato Italiano(Btp a 10 anni) e i titoli di stato tedeschi(bund a 10 anni). Negli ultimi mesi, a causa di scelte politiche e di comunicazioni che non sono piaciute al mercato degli investitori, questa differenza è cresciuta di quasi 150 punti percentuali(il giorno dopo le elezioni era a 137 punti). 

Ma cosa significa?

Significa che rispetto ai titoli di stato meno rischiosi dell’area euro, ovvero i bund tedeschi, i nostri titoli di Stato sono diventati più rischiosi. Per essere appetibili quindi, devono offrire un rendimento molto più alto di quelli tedeschi e quindi offrire a chi li acquistaun tasso di interesse piùalto. Ma perché sono diventati più rischiosi? L’incertezzaè la ragione principale. Sui mercati finanziari sono sempre penalizzati i titoli che provengono da aree politiche incerte; e l’Italia negli ultimi mesi ha visto il susseguirsi di notizie allarmanti. Lo stato quindi dovrà restituire interessi molto più altia chi ha acquistato i suoi titoli di stato.

Ma il rialzo degli interessi sui Btp c’entra assai poco con i tassi di interesse bancari. Lo spread di cui parlano tutti i giornali non ha nulla a che fare con lo spread dei mutui. Quest’ultimo è deciso dalle banchecon cui si stipula il mutuo e non cambia direttamente in conseguenza di un aumento dello spreaddei titoli stato rispetto ai bund tedeschi. Chi ha un mutuo (o lo sta per fare) non avrà dunque conseguenze immediate, anche se nel lungo termine qualcosa potrebbe cambiare per i nuovi contratti.

Quando lo spread dei titoli di Stato aumenta, sale in modo esponenziale anche l’ansia dei mutuatari, sia quelli che già da tempo pagano le loro rate (fatta eccezione di chi ha stipulato un mutuo a tasso fisso) che quelli che stanno valutando la possibilità di accendere un mutuo oggi.

Ma qual è la verità? Dobbiamo partire da alcune osservazioni:

• circa il 50% delle abitazioni annualmente viene acquistata accendendo un mutuo;
• solo il 5% dei titoli di stato è nei portafogli dei piccoli risparmiatori.

Ora consideriamo ciò che è accaduto allo spread dei titoli di stato, partendo dal valore che aveva nel periodo precedente alla partenza del nuovo governo, pari a 120 punti base. La ripida salita ha portato il superamento della soglia dei 300 punti base a più riprese e comunque i valori che non sono più scesi sotto la soglia dei 200 punti base.

Ma quando si parla di spread, l’associazione ai “tassi dei mutui” avviene in modo quasi automatico, creando situazioni di preoccupazione anche in coloro che hanno già stipulato un mutuo a tasso fisso. Questi non hanno assolutamente nulla da temere, né da aumenti di spread da parte delle banche e nemmeno dalle variazioni dei tassi di riferimento.

Anzi, in questo periodo le sorprese (positive) per chi cerca un mutuo sembrano non finire mai. Se fino a non molto tempo fa i consumatori hanno potuto approfittare della guerra commerciale che si sono fatte le banche, adesso un aiuto insperato arriva dal calo dell’Eurirs. Questo indice,  che è l’indice di riferimento per i mutui a tasso fisso, negli ultimi dodici mesi è diminuito di più di mezzo punto percentuale, sia sulla scadenza a 15 anni che a 30 anni. Chi sceglie quest’ultima durata ha visto l’Eurirs scendere, seppur di poco, sotto l’importante soglia psicologica del punto percentuale, mentre nel maggio dell’anno scorso viaggiava ancora su valori superiori all’1,5%. Oggi i migliori mutui a tasso fisso con rimborso in 30 anni presentano tassi che si avvicinano all’1,8%, contro l’1,9% fatto registrare nel 2018, valori lontanissimi dai massimi del 2012 quando per ottenere un mutuo a tasso fisso bisognava farsi carico di interessi al 6%.

Sul fronte del variabile la situazione non è invece cambiata molto: l’Euribor (sia a 1 che a 3 mesi) è in territorio negativo da ben quattro anni e mezzo, e da tre anni non fa registrare significative variazioni. 

Gli istituti di credito, che si sono a lungo sfidati sul variabile, hanno un po’ tirato i remi in barca, e le migliori offerte sono meno convenienti rispetto a quelle dell’anno scorso: si parte da un tasso “finito” di circa lo 0,9% contro lo 0,8% di dodici mesi fa. Lo spread fisso-variabile si è dunque ridotto a circa un punto percentuale, una differenza molto risicata se si tiene conto dei maggiori rischi che comporta la scelta del variabile. Su un orizzonte temporale di diversi decenni le probabilità di un aumento del costo del denaro sono significative, e assicurarsi oggi una rata fissa (e bassa) vale sicuramente la pena. Si spiega così il grande successo dei mutui a tasso fisso che sono ormai ben nove ogni dieci erogati in Italia, facendo così registrare il massimo degli ultimi cinque anni. La durata più gettonata è quella ventennale.

Sta inoltre proseguendo nella sua risalita l’importo medio erogato, passato dai 124.780 euro dell’anno scorso ai 127.483 euro di quest’anno, e si sta parallelamente riducendo la differenza fra l’importo richiesto e quello ottenuto, che si distaccano ormai di poche migliaia di euro e denotano una maggiore finanziabilità delle esigenze della clientela da parte delle banche. A dispetto dei timori suscitati qualche mese fa dal balzo dello spread Btp-Bund, il settore dei mutui sta dunque continuando a mostrare segnali di incoraggiante ripresa, che lasciano ben sperare per una futura risalita anche del  mercato immobiliare.

Non si può sapere come andrà il mercato immobiliare domani e nei prossimi anni. Vogliamo ricordare che diversificare è spesso la scelta migliore:  non bisogna fare l’ errore di impiegare tutto il proprio risparmio nel mattone. Comprare una casa dove vivere è quasi sempre una scelta giusta. Invece, investire in immobili può esporre a dei rischi, come succede d’altra parte anche per tutti gli altri tipi di investimenti.

Ma questa è un’altra storia, di cui parleremo magari un’ altra volta.

R.T.