Caltagirone e i suoi Alberghi…

Caltagirone e i suoi Alberghi.
 La mia proposta di legge rimane ancora l’unica soluzione per impedire la caduta verticale di tutte le nostre strutture ricettive

Caltagirone e i suoi Alberghi.

 La mia proposta di legge rimane ancora, l’unica soluzione per impedire la caduta verticale di tutte le nostre strutture ricettive 

E così siamo arrivati al NECROLOGIO delle nostre ultime e “più pregiate” strutture ricettive, (Il Secolo XIX 18/06/15 pag.9).

In effetti anche queste, programmate per lavorare durante le lunghe estati dei VIP, con la crisi che ci attanaglia, non hanno più la possibilità di mantenere il personale di servizio (600 lavoratori).  E mentre nessuno si meraviglia, nè dei necrologi riservati agli alberghi Spotornesi (La Stampa 07/02/15 pag. 44); né dei necrologi sulle “Case per Ferie” delle nostre Colonie Bergamasche e non, né dei  lavori   inerenti il loro “CAMBIO di DESTINAZIONE”, che con il Jobs act  di Renzi danno lavoro indeterminato solo ad amministratori e lavascale,…… lo spaventoso crollo annunciato degli Alberghi di Venezia e Taormina, dovrebbe indurci a riflettere seriamente !!    

I prezzi richiesti quale base d’asta, (30mila euro/mq.)  sono esattamente la metà di quelli che Montecarlo applica ai suoi aparthotel (60mila euro/mq.). E sembrerebbero cifre ragionate… senonchè a Montecarlo: persone autosufficienti che ambiscono utilizzare tutto l’anno i servizi alberghieri di queste strutture ricettive, le possono acquistare in proprietà, viverci, o affittarle alla Gestione precostituita……  mentre Caltagirone no, ….. deve trovare un unico acquirente, acquirente che si ritrova con i suoi stessi problemi di gestione per cui offrirà cifre ridicole, rispetto a strutture di grande rispetto, tali che, inevitabilmente Caltagirone dovrà ricorrere, anche qui,  al solito “cambio di destinazione” in alloggi residenziali, per disfarsi delle sue proprietà.


Non  conosco i rapporti che il sig. Francesco Bellavista Caltagirone ha con la parte della famiglia Caltagirone, che gestisce i 3milioni e mezzo di mq. di terreno in Andalusia  acquistati dalle Condotte,  ma certamente, se prendesse visione del mio “PLAN PARCIAL” e della società costruttrice : TORRESOL S.A. da me costituita e sempre  in vigore da 40anni,  per l’ edificazione di ville ed Aparthotel residenziali del tipo Monegasco in Fuengirola, potrebbe attingere  spunti assolutamente risolutivi, ai suoi e nostri, problemi Italiani.

Nel 2010 su Trucioli “Celle Ligure e l’Aparthotel” riandiamo quindi a visionare.. la mia proposta di legge, che rimane così ancora, l’unica soluzione per impedire la caduta verticale di tutte le nostre strutture ricettive, rappresentanti l’ultimo baluardo turistico del Paese, contro gli imbecilli che decretandone la fine approvano passivamente i necrologi annunciati dalla stampa, con piani regolatori assecondanti la trasformazione del territorio, in un’altra mortale teoria di case vuote!!  

 
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l’industria alberghiera

TURISMO! Il turismo deve prevedere lo sviluppo del sistema Alberghiero come è da sempre attuato in tutti i Paesi turistici del Mondo, ove tutto è basato su di una semplice condizione : l’hotel si edifica “solo” se lo si vende prima di costruirlo; e cioè, lo si progetta, se ne vendono tutte le camere modulate nel sistema “aparthotel“, garantendo una congrua rendita agli acquirenti, dopo di che, lo si costruisce.
Non occorrono finanziamenti Statali, il Turismo rappresenta internazionalmente l’investimento più proficuo e sicuro, ed in Italia ciò che manca è:

1) Una Legge che consenta di frazionare e vendere a privati le camere d’albergo in regime di “APARTHOTEL” residenziali aventi superficie di mq. 17,00 anziché di mq. 38,00 .

2) Una Legge che consenta alle Regioni di autorizzare l’edificazione di Hotel in “VARIANTE”, agli esistenti Piani Regolatori……“QUALI INSEDIAMENTI PRODUTTIVI”.

Queste due semplici Leggi “A COSTO ZERO” sono la base per l’afflusso di capitali Esteri e Nazionali nel settore Turistico che verrebbe così a comporsi:

  • Di hotel produttivi 12 mesi l’anno che, con “alta, media e bassa” stagione assicureranno stabilmente il lavoro agli addetti.
  • Di adeguate strutture sportive, ricreative, ristorative e di servizio, create negli stessi complessi Alberghieri che produrranno altro lavoro indotto.

Le strutture residenziali (seconde case) già esistenti nel territorio, verranno così rivitalizzate, insieme alle nuove che nasceranno inevitabilmente nell’ambito di questi nuovi contesti alberghieri proprio in funzione dei servizi continuativi di cui sopra, (come avviene in tutti i Paesi che hanno nel Turismo il loro motore propulsivo), e, a loro volta produrranno altro lavoro connaturato a queste vecchie e nuove presenze che renderanno finalmente queste strutture…….

residenziali e stabili per tutto l’arco dell’anno”.

E’ indubbio che chi ha capitali disponibili, verrà sicuramente attratto da un investimento in camere d’albergo redditizie e funzionanti tutto l’anno, che, al momento della necessità potranno anche loro trasformarsi in ….. “residenze definitive e quindi, produttive”. Tutto questo è quanto necessario per riavere nelle nostre mani una produttività Turistico – Nazionale a costo “ZERO”, che garantisca lavoro e certezze ai nostri giovani, ed a quanti altri ne hanno necessità da ormai troppo tempo.

Guido Luccini

 

Al sig. Sindaco del COMUNE di CELLE LIGURE

oggetto: cessione di attività produttiva relativa all’ Hotel San Michele via Monte Tabor, di proprietà dei sigg Falco Alberto e Limonzini Anna.

RELAZIONE TECNICA

L’hotel San Michele costruito negli anni 50 del secolo scorso ha ormai raggiunto

il limite di utilizzo, costituito dagli enormi costi di gestione e dagli scarsi introiti annuali, per cui si preannunciano come sempre nel nostro Paese, le sole possibilità costituite da una cessione configurante il cambio di destinazione definitivo in seconde case, passando prima, attraverso l’effimero e solito processo delle R.T.A.!

Si propone allora a codesta spett. Amministrazione la soluzione per non dover incorrere nella ulteriore perdita di un’altra delle nostre :

“Strutture Produttive Turistiche”.

Anni or sono codesta Vs. Amministrazione per rallentare lo sviluppo del mercato relativo alle seconde case, aveva con molta lungimiranza aumentato da 38 mq. a 60 mq. la minima superficie residenziale, ed infatti molti sono oggi i comuni Liguri che hanno copiato questo giusto indirizzo.

Purtroppo naturalmente tale formula risulta sempre in aperto contrasto con le strutture alberghiere che per poter essere frazionate e quindi cedute singolarmente in possesso a terze persone perdono, con queste nuove dimensioni (vedi residence, R.T.A. o C.A.V. di 38 mq.) , definitivamente la loro destinazione Turistico – Produttiva.

Avendo avuto incarico da un’importante Catena Alberghiera di esaminare le condizioni per lo sviluppo della trattativa di acquisto sono giunto ai seguenti risultati.

Da un attento esame del corpo che si sviluppa a mare del complesso e che consiste in tre piani sulla Sala Pranzo si nota che le attuali camere con bagno, con un opportuno ampliamento sull’esistente terrazzo assumerebbero la configurazione di un aparthotel di mq. 17,00 inserendovi un piccolo blocco cucina.

La ricostruzione di un ulteriore terrazzo attiguo ed opportunamente dimensionato in mq. 5,20 sorretto da un’apposita struttura in c.a. garantirebbe così una discreta vivibilità, unitamente alle dovute possibilità di sopra-elevazioni per le strutture produttive.

Se codesta Amministrazione decidesse che queste nuove cellule potessero essere quindi frazionate, commercializzate, e rese residenziali per due persone, esclusivamente nel regime alberghiero in cui già si trovano da oltre mezzo secolo, le stesse continuerebbero a disporre di : ricezione e portineria, ristorazione cucina e sala pranzo, lavanderia e stireria, parcheggi esterni e garage coperti, piscina privata, e tutti i tipi di impianti di servizio correlati, garantendo così ed in modo assoluto che la funzionalità produttiva del complesso riguadagnerebbe in questo modo, l’antica e necessaria Produttività Alberghiera.

Infatti gli acquirenti di queste modeste entità potrebbero : o lasciarle in gestione alla Società acquirente, ricavandone un utile basato sul loro uso, o risiedervi, anche stabilmente, usufruendo e pagando per contratto, tutte le relative strutture alberghiere di servizio, in tal modo che tutte le funzionalità specificatamente legate alla mano d’opera impiegata, non vengano mai meno alla loro primitiva e naturale predisposizione, ancora oggi fortunatamente esistenti.

La Società che rappresento ritiene che, modificare il Regolamento Edilizio di codesto Comune sia un atto dovuto per queste unità, in tutto il mondo definite Aparthotel, che pur avendo dimensioni molto ristrette, godono del privilegio di avere molti più servizi efficienti e connaturati alla loro stessa costruzione , rispetto a qualsiasi prima o seconda casa sita nello stesso, esistente territorio Comunale di Celle Ligure.

Nel caso specifico la dimensione minima del manufatto “residenziale”, avrebbe così una superficie lorda all’esterno dei muri perimetrali di mq. 19,00 oltre un terrazzo di mq. 5,20 per un totale di mq. 24,20, servito da:

sala da pranzo e servizi di mq. 130,00, cucina e annessi di mq. 98,00, lavanderia e stireria di mq. 90,00, garage e servizi vari di mq. 300, e piscina privata su parco di oltre mq. 1700.

Distinti ossequi il tecnico perito edile

Luccini Guido

Savona 29/dicembre/2010

Corso Tardy & Benech 16/38 – 17100 SAVONA

Tel. 019/800.788 – Fax 019/810.668

 

PROPOSTA ALLA REGIONE LIGURIA

 Oggetto: “ Norme in tema di vendita di camere d’Albergo (R.T.A.)”

RELAZIONE

Le norme delle quali si chiede l’introduzione nell’ordinamento giuridico Regionale mirano, attraverso la possibilità di vendita di singole camere d’albergo, al reperimento di capitali da investire in ambito turistico-alberghiero, “Aparthotel”, considerata la valenza economica che il settore turistico riveste nella nostra Regione.

Articolo 1 (Finalità)

La Regione Liguria promuove con la presente legge la compravendita di singole camere d’albergo R.T.A. della superficie massima di mq. 18,00 al fine di favorire l’investimento di capitali in ambito turistico-alberghiero, sia attraverso un recupero ed una valorizzazione del patrimonio esistente, sia attraverso la costruzione di nuove strutture.

Articolo 2 (Facoltà del proprietario)

1. Il proprietario della struttura alberghiera “Aparthotel”, configurata come prescritto nella presente legge, ha facoltà di vendere a terzi le singole camere d’albergo quali R.T.A. (Residenza Turistico Alberghiera).

Articolo 3 (caratteristiche tecniche indispensabili delle strutture alberghiere)

1. Le strutture alberghiere interessate alla presente legge dovranno possedere i seguenti indispensabili requisiti:

a) Un settore destinato alla ristorazione e all’intrattenimento (cucina, sala di intrattenimento e servizi connessi;

b) Un settore destinato alla ricezione con segreteria e direzione della struttura;

c) Idonei locali destinati alla lavanderia e adeguati servizi igienico-sanitari d’uso comune;

d) Un adeguato numero di parcheggi commisurati alla struttura nel suo complesso;

e) Attività sportive, ricettive,commerciali e servizi compatibili.

Articolo 4 (caratteristiche delle singole unità oggetto di compravendita)

1. Ogni singola camera della struttura alberghiera, formante oggetto di vendita, dovrà avere una superficie massima di mq. 18,00 comprensivi di una zona destinata alla cottura e del servizio dotato di w.c., lavabo, bidet e doccia;

Articolo 5 (Regolamentazione giuridica delle strutture)

1. Tutte le parti formanti la struttura sono vincolate alla funzione d’uso alberghiera;

2. I suddetti locali dovranno essere necessariamente intestati alle persone fisiche o giuridiche che si faranno carico della gestione complessiva della struttura;

3. Il proprietario della singola R.T.A. oggetto di compravendita cederà, al momento stesso dell’acquisizione notarile, la stessa in affitto alla Soc. di Gestione senza mai poter rivestire la figura di imprenditore turistico-alberghiero autonomo ed in concorrenza con il gestore generale qualunque sia il numero delle R.T.A. acquistate e cedute in gestione;

Articolo 6 (Regolamenti contrattuali)

1. Costituirà parte integrante del rogito notarile di compravendita, di una o più R.T.A., un regolamento contrattuale che dovrà regolare i rapporti intercorrenti tra la proprietà della struttura alberghiera, come meglio descritta all’Art.3 comma 1. lettere a),b),c), ed i proprietari delle R.T.A.;

2. Il regolamento contrattuale dovrà contemplare i seguenti elementi:

a) La determinazione di un reddito da corrispondere ai proprietari della singole R.T.A., in assenza di un loro utilizzo;

b) La facoltà di utilizzo personale delle R.T.A. da parte dei singoli proprietari con la possibilità di stabilirvi la residenza anagrafica;

c) Alle singole R.T.A. dovranno essere attribuiti valori millesimali necessari anche alla determinazione della singole rendite catastali;

d) Il regolamento contrattuale dovrà essere redatto rispettando tutte le norme inderogabili previste dal Codice Civile relative alla fattispecie del condominio e specificando quelle derogate;

e) Dovrà essere stabilita, nel dettaglio, la suddivisione delle spese e degli oneri fra le diverse parti contraenti.

Articolo 7 (determinazione degli oneri di urbanizzazione da parte degli Enti Locali)

1. Ai fini del conteggio degli oneri di urbanizzazione le R.T.A. oggetto di compravendita non verranno considerate come unità immobiliari a sé stanti, né come il risultato di frazionamenti.

Articolo 8 ( Strutture Alberghiere esistenti)

1. Le strutture Alberghiere esistenti potranno beneficiare della possibilità di vendere parte della loro proprietà trasformandola nelle porzioni nei modi specificati dall’Art.4,

in assenza comunque dei requisiti di cui all’Art.3, e quindi nell’impossibilità di una gestione continuativa, gli acquirenti di queste nuove R.T.A. potranno stabilirvi comunque la “residenza anagrafica” con un contratto che preveda lo svincolo dei servizi gestionali e quindi del pagamento per il periodo della loro interruzione e la ripresa delle intese, contestuale agli stessi servizi.

Tale soluzione consentirà il mantenimento delle strutture esistenti, che rivitalizzate da capitali privati potranno, così modificandosi in base alle caratteristiche previste negli Art. 3 e 4 rientrare a loro volta nelle R.T.A. nel modo più completo e continuativo, per 12 mesi l’anno.

           GUIDO LUCCINI                                               

 

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