TRUCIOLI SAVONESI
Settimanale Anno XV
Numero 681 del 20 ottobre  2019
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La riforma del Catasto Stampa E-mail
Scritto da Giorgio Berriolo   

La riforma del Catasto

Faccio seguito con alcune osservazioni agli articoli del Geom. Luccini:

L’amministrazione degli stabili centenari” e... precedenti.

I criteri di valutazione

La riforma del catasto ha lo scopo di stabilire una nuova valutazione orientativa sui valori dei beni rustici e degli immobili urbani in base a criteri aggiornati, secondo le necessità della vita attuale, ai fini:

A)   della imposizione fiscale

B)   di orientamento del mercato sul reale valore dei beni.

Per affrontare la questione è quindi necessario procedere a nuova valutazione orientativa in base a criteri moderni.


Per quanto riguarda gli immobili urbani il criterio seguito in passato fa riferimento a considerazioni sostanzialmente relative alla ubicazione nel contesto urbano e al n dei vani.

Questo criterio poteva avere un valore quando le strutture statiche e la organizzazione architettonica erano sufficientemente omogenee, almeno nel contesto di vaste zone urbane.

Oggi queste condizioni non esistono più.

In effetti un immobile realizzato con orizzontamenti con travi in legno o profilati di acciaio generalmente non è più in grado di assicurare una adeguata sicurezza non solo per obsolescenza ma anche in quanto, molto spesso, ha subito rifacimenti con nuove pavimentazioni e tramezzature che possono aver aggravato le condizioni di stabilità.

La disposizione dei vani generalmente non risponde più alle necessità attuali come pure gli impianti e le  strutture di accesso: scale e ascensori.

In conseguenza è ormai assolutamente necessario considerare, nella valutazione, la adeguatezza strutturale e funzionale.

E’ quindi allarmante udire voci, da ambienti altamente qualificati, che propongono di avviare una riforma del catasto urbano basata sull’abbandono del criterio di valutazione del numero dei vani per passare alla semplice considerazione della superficie disponibile.


In effetti un vecchio immobile può avere una articolazione di vani con ampie metrature ma del tutto inadatte alla utilizzazione secondo criteri attuali e anche ben difficilmente modificabile

Pertanto il suo reale valore superficiale non può essere che molto inferiore a quello di un immobile di uguali caratteristiche e vani ma di superficie nettamente inferiore.

E’ quindi una pretesa incredibilmente semplicistica e pericolosa, anche il solo pensare, di seguire il semplice criterio di superficie.

Ma non è solo questo il problema

 I proponenti del criterio di aggiornamento cui abbiamo accennato evidentemente si preoccupano unicamente della questione fiscale con un metodo rapido per ottenere maggiori incassi senza alcuna attenzione per gli incredibili squilibri e danni che procurerebbero ai poveri contribuenti.

Essi dimenticano il secondo criterio elencato sopra al punto B): Orientamento del mercato sul reale valore dei beni:

Il valore catastale di un immobile oltre alla questione impositiva, in una visione moderna, deve assolvere anche ad una funzione informativa di orientamento per chi  acquista o  vende, che giustamente la società deve fornire al cittadino ma che ha anche una fondamentale funzione sociale nello orientare il mercato immobiliare.

La valutazione catastale dovrebbe quindi, a nostro parere, considerare le condizioni   strutturali e funzionali dell’immobile imponendo, nelle zone di edilizia obsoleta, (e forse non solo) verifiche tecniche qualificate, eventualmente con prove di carico (collaudo statico) che forniscano una indicazione di funzionalità e al limite ne escludano la abitabilità.

Una estesa applicazione di questi concetti potrà evitare sicuri danni non solo strutturali  (dovuti anche ad eventuali effetti tellurici) che saranno sempre più frequenti con il procedere del deperimento degli immobili ma che e soprattutto potrà aprire ampie possibilità di rinnovamento del tessuto urbano

GIORGIO BERRIOLO

 

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